【おしどり贈与】夫婦20年以上の不動産贈与の注意点

夫婦のうち一方が土地・建物を名義に持ち、相続前に配偶者へ贈与したい——そんなときに検討されるのがおしどり贈与（配偶者からの居住用不動産贈与）です。婚姻期間20年以上などの要件のもと配偶者控除が使えますが、評価額・登記・相続税との兼ね合いを誤ると、想定より贈与税がかかったり、相続で不利になったりします。

要件の整理（チェックリスト）

• 贈与者・受贈者が配偶者
• 婚姻期間20年以上（贈与時点）
• 贈与するのが居住用の土地・建物等（要件詳細は最新法令で確認）
• 固定資産税評価額等に基づく評価で贈与税を計算
• 期限内の贈与税申告

※制度名称・控除額は改正されるため、申告前に所轄税務署の案内を必ず確認してください。

配偶者控除のイメージと数値

居住用不動産を配偶者へ贈与する場合、一定の配偶者控除により課税価格が大幅に減ることがあります（最大2,000万円または婚姻年数×20万円のいずれか大きい方、などのイメージ）。それでも控除後に課税価格が残れば、続柄「配偶者」の税率表で贈与税が計算されます。

贈与税シミュレーターで配偶者控除を反映して試算する（配偶者控除にチェック）と、現金贈与との違いが把握しやすくなります。

失敗例

失敗例1： 婚姻19年で贈与し、控除要件を満たさず想定外の税額
失敗例2： 居住用でない土地を含め、居住用特例の適用を誤解
失敗例3： 贈与後も相続税の小規模宅地等の特例が使えると思い込み、相続税が増加
失敗例4： 相続時精算課税を選んでいるのに暦年のみで配偶者贈与し、制度が混在

不動産は【住宅資金】贈与の非課税枠500万・1000万の条件と手順の「現金の住宅資金」とは別ルートです。目的に応じて使い分けてください。

手続きの流れ

1. 不動産の評価額を把握（固定資産税評価額等）
2. 贈与契約・登記（所有権移転）
3. 贈与税申告書の提出・納付（期限は【確定申告】贈与税の申告期間と必要書類｜手順5ステップ）
4. 将来の相続税試算（加算期間は【相続税】生前贈与の持ち戻し期間は何年？改正の要点）

相続時精算課税との選択

まとまった不動産を早く渡す場合、【精算課税】一度選ぶと戻れない？メリット・デメリットのとおり、精算課税との排他関係に注意が必要です。【制度比較】精算課税と暦年課税｜2500万控除の得損で全体像を押さえてから不動産贈与を決めましょう。

評価額と登記費用の目安

不動産贈与では、固定資産税評価額を基にした計算が中心です。路線価・倍率など個別要素があり、自分で0円と決め打ちしないことが重要です。登記費用・司法書士報酬は贈与税とは別キャッシュアウトなので、数千円〜数十万円規模も含めて家族で共有しておきましょう。

贈与後に配偶者が亡くなった場合の相続税では、贈与時の評価額が相続財産の一部として再登場します。おしどり贈与で贈与税を抑えても、相続税全体ではプラマイゼロに近いケースもあるため、贈与税シミュレーターで配偶者控除後の贈与税だけでなく、相続税試算も視野に入れてください。

まとめ

おしどり贈与は配偶者間の居住用不動産移転で強力な控除がありますが、婚姻年数・用途・相続設計の三点がずれると失敗しやすいです。贈与税シミュレーターで配偶者贈与の税額目安を計算するを出発点に、登記・申告は専門家と進めてください。