小規模宅地等の特例で自宅土地評価が80%減額！適用条件と注意点

相続税でいちばん効く減額の一つが、小規模宅地等の特例です。亡くなった人の自宅の敷地（特定居住用宅地等）は、330平方メートルまで評価額を80%減額できます。1億円の土地なら、330平方メートル以内に収まれば課税される評価は2,000万円です。

減額は自動ではありません。誰が取得し、申告期限までその土地をどう扱うかで、80%が消えます。

目次

1. 80%減額の対象と計算例
2. 配偶者が取得する場合
3. 同居の子と、別居の家なき子
4. 適用が外れる失敗
5. 貸家や店舗と取り違えない
6. まとめ

80%減額の対象と計算例

対象は、相続開始の直前に、被相続人の居住の用に使っていた宅地等です。老人ホームに入居していても、一定の要件を満たせば自宅だった土地が対象に残ります。建物の評価額はこの80%の対象ではなく、土地（借地権を含む）です。

計算は単純です。

• 土地の相続税評価額 5,000万円
• 面積 200平方メートル（330平方メートル以下）
• 減額後の評価額 5,000万円×20%＝1,000万円

面積が500平方メートルで評価6,000万円のときは、330/500だけが80%減額の対象です。対象部分の評価は6,000×330/500＝3,960万円、減額後は3,960×20%＝792万円。残りの170平方メートル分2,040万円はそのまま。合計の評価は2,832万円です。敷地全部が2割になるわけではありません。

この減額後の金額を、預貯金と合算してから基礎控除と比べます。

配偶者が取得する場合

配偶者がこの宅地を取得すると、同居していたかどうか、申告期限まで住み続けるかどうかを問わず、特例を使えます。配偶者がすでに老人ホームにいる場合でも、取得すれば適用できる、という扱いです。

このため、一次相続では「自宅は配偶者」が特例の観点では確実です。税額そのものは配偶者の税額軽減で0円になることも多く、特例と軽減が重なります。

重なった結果、一次の税額は下がっても、減額前の時価に近い土地が配偶者の二次相続に残ります。二次で子が同居していなければ、同じ80%は使えません。一次で特例を誰に使うかは、二次で使えるかどうかとセットで決めます。

同居の子と、別居の家なき子

配偶者以外が取得する場合、主なルートは二つです。

同居親族：相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家に住み、かつ、その宅地を申告期限まで保有していること。申告期限の直前に転居すると適用できません。

別居親族（いわゆる家なき子）：被相続人に配偶者も同居相続人もいないこと、相続開始前3年以内に自分、自分の配偶者、三親等内の親族、または特別な関係がある法人が所有する持ち家に住んでいないこと、相続開始時に自分が住んでいる家を過去に所有していないこと、申告期限までその宅地を保有すること、などの要件があります。自分が賃貸住まいでも、配偶者名義の家に住んでいれば外れることがあります。

「実家を相続するから80%引ける」は、このどちらかに当てはまって初めて成立します。

適用が外れる失敗

現場で多いのは次のパターンです。

• 納税資金を作るために、申告期限前に土地を売却した。保有要件を満たさず、減額なしの評価で税額が出る
• 兄が同居していたのに、分けやすさから別居の弟の名義にした。弟が家なき子の要件を満たさず、特例が使えない
• 二世帯住宅で、玄関も内部も完全に分離しており、生計も別だった。構造によっては「同居」と認められない
• 申告期限までに分割が決まらず、見込書も出していない。未分割の土地には特例を適用できない

売却が必要なときは、申告と納税の期限を確認してから媒介契約を出す順序にしてください。期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月です。手続きの流れは申告期限と税理士に頼むタイミングにまとめています。

貸家や店舗と取り違えない

特例は居住用だけではありません。個人の事業用は400平方メートルまで80%、不動産貸付用は200平方メートルまで50%です。アパートの敷地を「自宅と同じ80%」で試算すると、税額を過少に見ます。

自宅の一部を貸している場合は、居住部分と貸付部分で区分します。居住部分だけが330平方メートル・80%の枠です。

評価額の出し方そのもの（路線価、奥行補正、借地権割合）は、特例の前段です。路線価を掛け忘れた状態で80%を掛けても意味がありません。不動産が遺産の中心なら、不動産が多い家の相続税の考え方と続けて読んでください。

まとめ

自宅の土地は、要件を満たせば330平方メートルまで評価額が80%減ります。配偶者が取得するルートがもっとも確実で、同居の子は申告期限までの居住と保有、別居の子は家なき子の要件が必要です。期限前の売却と、取得者の選び間違いで80%は消えます。

減額後の数字を一次と二次の両方に反映するなら、相続税概算シミュレーターで一次・二次相続のトータル税額を計算するの不動産欄に、減額後の評価額を入れてください。