【計算式公開】固定資産税はいくら？1.4%の求め方

固定資産税の通知書には「価格（評価額）」「課税標準額」「税額」が並びます。ここを混同すると節税の余地も見逃しがちです。結論から言うと、実際に1.4%を掛けるのは課税標準額であり、評価額そのものではありません。

基本の計算式（固定資産税＋都市計画税）

固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率）

市街化区域内では、都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 0.3%（標準税率） も加算されます。合計負担率のイメージは、特例なしの場合最大で1.7%ですが、住宅用地や新築減額で課税標準額自体が下がるため、実効負担はもっと低くなります。

評価額が決まる流れ（土地・建物）

土地は路線価方式などで固定資産税評価額が決まり、建物は再調達原価方式で評価されます。築年数が経つと建物評価額は耐用年数（木造約25年、RC造約47年など）に応じて減少し、結果として建物にかかる税額も下がる傾向があります。

評価額は毎年1月1日時点のものが課税対象です。大規模リフォームや増築があると翌年の評価額が上がり、税額も増える点に注意してください。

課税標準額へ変換する主な特例

住宅用地特例（土地）

住宅が建っている土地のうち、

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準額 1/6
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準額 1/3

と評価額を圧縮します。更地にすると特例が外れ税額が最大6倍近く跳ね上がるため、住宅用地の特例（1/6・1/3減額）の仕組みは必読です。

新築住宅の建物減額

新築住宅の建物（床面積120㎡までの部分）は、一定期間1/2に減額されます。戸建て一般は3年、長期優良住宅の戸建て5年、一般マンション5年、長期優良マンション7年など期間が異なります。軽減終了年は税額が一気に通常水準に戻るため、新築住宅の固定資産税軽減措置を詳しく解説した記事とセットで確認しましょう。

手計算の具体例（イメージ）

例：土地評価額600万円（200㎡以下の小規模住宅用地）、建物評価額400万円（新築1年目・1/2減額適用中）とします。

1. 土地課税標準 ＝ 600万 × 1/6 ＝ 100万円
2. 建物課税標準 ＝ 400万 × 1/2 ＝ 200万円
3. 合計課税標準 ＝ 300万円
4. 固定資産税 ＝ 300万 × 1.4% ＝ 42,000円
5. 都市計画税（市街化区域）＝ 300万 × 0.3% ＝ 9,000円
6. 年間合計 約51,000円（自治体税率・端数処理で多少変動）

4年目以降に建物1/2減額が切れると、建物側の課税標準が倍になり、税額も大きく増えます。

通知書と照合するときのチェックリスト

• 土地の用途表示に「小規模住宅用地」「一般住宅用地」があるか
• 建物に「新築住宅減額」等の記載と残存年数
• 適用税率が1.4%・0.3%か（条例で変更されているか）

数字の読み方は固定資産税納税通知書の見方！見るべきポイントも参照してください。

端数処理と合算の順序

土地・建物それぞれについて課税標準額×税率で税額を求め、100円未満切捨てしたうえで合算します。明細の「土地のみ」「建物のみ」の税額を足しても、合計行と1円単位でズレることはありませんが、100円単位の切捨ては行ごとに行われるため、一括計算との差が生じることがあります。シミュレーター結果と通知書を比較するときは、この端数処理を許容範囲として捉えてください。

直接入力モードで通知書と突合する

固定資産税シミュレーターで将来の税額推移を計算する際、通知書の課税標準額をそのまま入力する方法が最も正確です。評価額から逆算するより、明細の確定値を使うと、特例の適用漏れや面積区分の解釈違いをすぐに発見できます。翌年以降の推移だけを見たい場合も、初年度を実績値で合わせ込むと安心です。もう一つの手計算例

土地評価額800万円（200㎡以下・小規模住宅用地）、建物評価額400万円（新築2年目・1/2減額中）とします。土地課税標準＝800万×1/6≒133万円、建物課税標準＝400万×1/2＝200万円、合計333万円。固定資産税 333万×1.4%＝46,620円、都市計画税 333万×0.3%＝9,990円で、合計約56,600円です。4年目以降に建物1/2が外れると、建物課税標準が400万円近くまで戻り、建物分だけ年税額が2倍近くになるイメージです。

注意点

• 100円未満切捨ては土地・建物行ごとに行われるため、手計算と通知書で数十円差が出ることがあります
• 制限税率1.4%超の自治体では、式の1.4%を通知書記載の税率に読み替えてください

まとめ

固定資産税は「評価額 → 特例で課税標準額 → ×1.4%（＋都市計画税0.3%）」の順で決まります。1/6・1/2といった数字を理解すれば、軽減終了後の増税も予測できます。

物件の築年数・床面積・マンションか戸建てかを入力し、固定資産税シミュレーターで将来の税額推移を計算すると、軽減前後の差を年次グラフで確認できます。固定資産税とは？基本の仕組みもあわせてご覧ください。