【2026年版】固定資産税とは？いつ・いくら払うか完全ガイド

マイホームを持つと、毎年必ず向き合うのが固定資産税です。金額のイメージがつかないまま通知書が届くと不安になりますが、仕組みを押さえれば「なぜこの金額なのか」を自分で読み解けるようになります。

固定資産税とは何にかかる税金か

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物（家屋）・償却資産を所有している人に課される地方税です。国ではなく市区町村が徴収し、税額の計算も自治体の固定資産税評価委員会が行います。不動産を購入したばかりでも、1月1日時点で名義が自分にあれば、その年分の納税義務が生じます。

課税の対象は大きく分けて「土地」「建物」「償却資産」です。一般の住宅購入者が主に気にするのは土地と建物で、マンションの場合は持分に応じた土地・建物評価額が課税のベースになります。

誰が・いつ・どうやって払うのか

納税義務者は、原則として1月1日時点の登記簿上の所有者です。年の途中で売却しても、その年の固定資産税を法律上は旧所有者が納めることになります。実務では売買契約書で引渡日を基準に日割り精算するのが一般的です（詳しくは固定資産税を安く抑えるコツと売却時の精算ルールを参照）。

納付の時期は、自治体から4月〜6月頃に届く納税通知書に記載された期限までです。多くの自治体では年4回の分納（例：4月・7月・12月・翌2月）か一括払いを選べます。遅延すると延滞金が付くため、通知書到着後すぐに金額と納期を確認しましょう。

税額のざっくりイメージ（1.4%の意味）

固定資産税の基本式は「課税標準額 × 1.4%」です。1.4%は法律上の標準税率で、自治体条例で変更されている場合もあります。課税標準額は、評価額に住宅用地特例（小規模住宅用地なら1/6）や新築住宅の建物1/2減額などを反映した後の金額です。

具体例として、評価額ベースで土地500万円・建物300万円の戸建てでも、特例適用後の課税標準額はもっと小さくなり、年間税額はおおむね10万〜20万円前後に収まるケースが多いです。ただし新築軽減の終了年や都市部の地価では大きく変動します。固定資産税の計算方法（土地・建物の評価額と税率）で式を追いながら理解すると安心です。

固定資産税と一緒に請求されるもの

市街化区域内の土地・建物には、固定資産税に加え都市計画税（標準税率0.3%）がセットで課されます。納税通知書の「合計額」は両方を足した金額であることが多いです。調整区域など都市計画税の対象外エリアでは、固定資産税のみになります。都市計画税とは？固定資産税との違いや計算方法で対象エリアと特例の違いを確認してください。

よくある勘違いと失敗例

• 「ローンを返し終わったら税金もゼロ」 → 所有し続ける限り毎年課税されます。
• 「新築だからずっと安い」 → 建物の新築軽減は戸建て3年・マンション5年など期間限定で、終了後は税額が跳ね上がります。新築住宅の固定資産税軽減措置を詳しく解説した記事で終了後のシナリオを確認しましょう。
• 「面積が同じなら全国同じ税額」 → 路線価・自治体税率・都市計画税の有無で差が出ます。

償却資産と事業用設備は別枠

一般の住宅所有者が触れるのは土地・建物が中心ですが、店舗併用住宅や事業用設備を所有する場合、償却資産として固定資産税の対象になるものがあります。自宅の範囲に収まる設備は評価から除外されることも多いですが、明確に事業用と分けられている部分は別行で課税されます。通知書に想定外の「償却資産」行がある場合は、評価内容の説明請求を検討してください。

評価替えの年は前年比で確認

土地の固定資産税評価は3年に一度の評価替えで見直されるのが原則です。替え年の春は、路線価の改定や地積修正により、前年より土地評価だけが上がり、建物は据え置きなのに合計税額が増える——といったパターンが起きます。通知書到着後は必ず前年の課税明細と並べて差分チェックし、疑問があれば異議申立ての期限（通常は記載された期日まで）内に問い合わせましょう。シミュレーション例（イメージ）

たとえば、住宅用地特例適用後の課税標準額が合計300万円の場合、固定資産税は 300万×1.4%＝42,000円、市街化区域内なら都市計画税 300万×0.3%＝9,000円で、年間約51,000円（端数処理前）です。新築軽減が切れると建物側の課税標準が増え、同じ物件でも第4年以降は年1〜3万円程度上がるケースも珍しくありません。通知書到着後は前年比較とあわせ、固定資産税シミュレーターで将来の税額推移を計算すると安心です。

失敗しやすいポイント

• 納税通知書の「合計額」だけ見て、固定資産税と都市計画税の内訳を確認しない
• 分納の第1期を軽視し、後半期で残高不足になる
• 売却年の日割り精算を契約書に書かず、買主とトラブルになる

まとめ

固定資産税は「1月1日時点の所有者」が「課税標準額×1.4%（＋都市計画税0.3%）」で毎年納める地方税です。通知書の数字は評価額・特例・軽減の結果なので、仕組みを知れば将来の増税リスクも見通せます。

次のステップ： ご自身の物件条件に近い数値で、固定資産税シミュレーターで将来の税額推移を計算すると、新築軽減終了後や築年数経過後の年間税額をグラフで確認できます。あわせて納税通知書の見方と確認手順も参照してください。