【不動産所得】サラリーマン大家の限度額シミュレーション

不動産所得がある会社員（サラリーマン大家）は、総所得の作り方が給与だけのときと変わり、ふるさと納税の控除上限額と手続きの選択にも影響します。ただし「不動産があれば必ず所得税の確定申告」というわけではなく、所得金額の大きさや他の所得・控除の有無で変わります。本記事では申告要否の整理、シミュレーター入力の具体例、上限が動く仕組みをまとめます。

不動産所得の位置づけ（家賃収入≠所得金額）

アパート経営などの家賃収入から、必要経費（管理委託料、修繕費、減価償却、借入金利子、固定資産税など）を差し引いた額が、不動産の所得金額です。ふるさと納税の上限試算に効くのは家賃の総額ではなく、この所得金額と給与所得を合わせた総所得です。

給与所得者の20万円ルールと不動産所得

会社員で源泉徴収されている場合、給与以外の所得（不動産・事業・雑所得など）について、いわゆる20万円ルールが話題になります。ここで比較するのは家賃の年間収入ではなく、必要経費等を差し引いたあとの所得金額です。たとえば家賃収入が年間150万円でも、経費を差し引いた不動産所得が15万円なら、金額の面では20万円以下に収まるケースもあります（複数の給与外所得がある場合は合算して判断します）。

法令上の要件を満たせば、所得税の確定申告をしなくてよい年があり得ます。一方、次のとおり所得税と住民税で必要な手続きが食い違うことがあるため、「申告不要＝何もしなくてよい」とは限りません。

不動産所得が20万円以下のときの確定申告

所得税の確定申告

給与所得者で、給与以外の所得の合計が20万円以下など、所定の条件を満たす場合は、原則として所得税の確定申告が不要となることがあります。ただし医療費控除・住宅ローン控除の初年度・副業所得の申告など、別の理由で確定申告が必要な年は、その年は申告が必要です。

住民税の申告

所得税の確定申告をしなくても、住民税の申告や市町村から求められる届出が必要になる場合があります（給与以外の所得の申告など）。個別の取扱いは自治体によりますが、住民税側で所得が把握されないと、ふるさと納税の上限感ともズレます。市町村・税務署の最新案内を前提にしてください。

確定申告をする年のふるさと納税とワンストップ

その年に所得税の確定申告を行う場合、ふるさと納税の寄付金控除は原則として確定申告書で申告します。ワンストップ特例は選べません（確定申告書への寄付金控除の記載により、特例は無効となります）。寄付先が5団体以内であっても、不動産所得の申告や他の控除で確定申告が必要なら、その年のふるさと納税の控除はすべて申告書に記載する必要があります。詳しくはワンストップとの違いを参照してください。

黒字・赤字でふるさと納税の上限はどう変わるか

控除上限額は、おおむね住民税の所得割に連動します。初心者向けに流れだけ押さえると次のとおりです。

1. 不動産が黒字 → 総所得が増えやすい → 住民税所得割が増えやすい → ふるさと納税の上限は上がりやすい
2. 不動産が赤字 → 他の所得と損益通算できれば総所得が減る → 住民税所得割が減りやすい → 上限は下がりやすい

「家賃が上がったから上限も必ず上がる」とは限らず、修繕費や減価償却で所得が伸びない年もあります。早見表の給与年収だけ当てはめても不動産分のズレが残るため、所得金額まで含めて試算します。

借入金利子と損益通算

不動産の赤字は、原則として給与所得など他の所得と損益通算できます。一方で、土地の取得のための借入金の利子に相当する部分など、通算できない不動産の赤字（損失）は区分されます。建物と土地で借入の使途が分かれると、思ったより通算後の総所得が変わらないこともあります。詳細モードには、通算後に見込まれる不動産所得金額（確定申告書のイメージに近い値）を入力してください。

シミュレーターへの入力方法（具体例）

ふるさと納税上限額シミュレーターの詳細モードでは、次のように使い分けます。

• 給与: 源泉徴収の対象となる**年収（額面）**を入力（給与所得の試算のベース）
• 不動産所得: 所得金額（家賃収入−必要経費）を入力

例: 家賃収入年間120万円、管理委託料・修繕費・減価償却・借入金利子・固定資産税などの必要経費が合計95万円なら、不動産所得は25万円と入力します。家賃120万円をそのまま入れると上限が大きくずれます。給与年収600万円と組み合わせて試算し、すでに寄付した金額を差し引いて残り枠を確認してください。

経費・減価償却と寄付計画

修繕の多少や青色申告特別控除の適用で、同じ家賃収入でも所得金額は年ごとに変動します。年末時点で所得見込みが不確実なときは、上限ギリギリの寄付ではなく、余裕を持った寄付計画にすると、控除上限の超過リスクを抑えやすくなります。経費計上の適否は税理士への確認を前提にしてください。

法人化した場合のふるさと納税の考え方

アパートを法人化し法人の帳簿上で利益が出ていても、その法人利益がそのまま個人の給与所得に加算され、個人のふるさと納税上限を直接押し上げるわけではありません。ふるさと納税は個人が寄付する制度です。試算の中心は、個人の給与所得と、個人名義で申告する不動産所得です。法人から受け取る役員報酬は給与所得として反映し、個人と法人の役割分担が変わった年は専門家に確認してください。

副業・iDeCoとの併用

副業所得やiDeCoを入れると総所得がさらに動きます。副業と上限も参照し、コラム一覧から関連記事を辿ってください。

まとめ

サラリーマン大家は20万円ルールを所得金額で理解し、所得税・住民税・ふるさと納税の手続を切り分けて考えます。確定申告をする年はワンストップは使えず、寄付金控除は申告書で行います。シミュレーターに不動産所得金額を入力し、黒字・赤字で変わる上限を確認したうえで、見込みが読めない年は余裕を持って寄付計画を立てましょう。